El contrato de arrendamiento o alquiler.
Un contrato de alquiler es un acuerdo entre partes, arrendador y arrendatario, en el cual se cede, por parte del primero, de forma temporal el uso y goce de un bien inmueble a cambio de una contraprestación económica.
En este acuerdo se establecen las condiciones mediante las cuales se llevará a cabo el arrendamiento, entre las que se incluirán la duración del contrato, la cantidad determinada a pagar por parte del arrendatario, las obligaciones y responsabilidades de cada parte y otras condiciones relacionadas con el uso del inmueble objeto de arrendamiento.
A pesar de que la duración del contrato será libremente pactada por las partes, en ocasiones, y por distintas circunstancias, arrendatario o arrendador pueden verse obligados a finalizar el contrato de alquiler antes del plazo estipulado.
Dicho lo anterior, Ley de Arrendamientos Urbanos, a fin de dotar de mayor seguridad a los arrendatarios o inquilinos, establece una prelación de situaciones por las que el arrendador puede resolver el contrato.
¿Cuándo puede poner fin el arrendador o propietario al contrato de alquiler de vivienda?
- Finalización del contrato. Una vez finalizado el período de alquiler, cuya duración mínima haya sido de 5 años para personas físicas, según la reforma de la LAU y en aplicación a los contratos firmados a partir de marzo de 2019, si el arrendador decide no renovar dicho contrato, bastará con un preaviso de 4 meses de antelación a aquella fecha, sin necesidad de justificación.
- Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, y falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. Tanto si el inquilino no paga la cantidad acordada como renta de alquiler, no lo hace en el tiempo acordado, o éste no abona la fianza o la actualización de la misma, son causas para que el arrendador pueda poner fin al contrato de alquiler.
- El subarriendo o la cesión no consentida. El arrendatario no podrá subarrendar parte de la vivienda a terceras personas sin conocimiento del arrendador, ni ceder ésta, salvo en los casos que esté expresamente contemplado en el contrato de alquiler.
- Provocación de daños o realización de obras. El arrendador podrá finalizar el contrato cuando el arrendatario ocasione daños a la vivienda de forma dolosa, o por la realización de obras sin el consentimiento del arrendador, cuando éste sea necesario.
- Cuando el inquilino realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Si el arrendatario deja de utilizar el inmueble para los fines estipulados en el contrato, en el caso que nos ocupa, como vivienda habitual.
- El incumplimiento del arrendatario de las obligaciones estipuladas en el contrato, siempre que el arrendador haya cumplido las suyas, dará derecho a éste a exigir el cumplimiento de la obligación o, en su caso, a la resolución del contrato.
Además de las causas anteriormente mencionadas, existe una situación especial recogida en el art. 9.3 LAU por la que el arrendador puede dar lugar a la finalización del contrato y, por tanto, no se procedería la prórroga obligatoria después del primer año.
Ésta es cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para sí o familiares de primer grado de consanguinidad u adopción. En este sentido, para que pueda darse la rescisión del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos determina, teniendo en cuenta su última reforma:
- Que haya transcurrido al menos 1 año desde que se inició el contrato de alquiler.
- Que el propietario sea una persona física.
- Que el inmueble vaya a utilizarse como vivienda permanente, ya sea por el propietario, familiares de primer grado de consanguinidad, adopción o cónyuge de éste en los supuestos de sentencia firme (separación, divorcio o nulidad matrimonial).
- Que la cláusula esté prevista en el contrato.
- Que la necesidad se real.
En los casos en los que se den estos supuestos, el arrendador deberá de comunicar al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda, especificando las causas con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
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