Si has pensado en vender o comprar una vivienda, es posible que te hayas encontrado con una figura legal que es comúnmente utilizada en la compraventa de inmuebles: el contrato de arras.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que tiene como objetivo garantizar el compromiso entre el comprador y el vendedor de que se lleve a cabo la operación, es decir, de que se efectúe la compraventa.
Se trata, por tanto, de un acuerdo previo a la formalización definitiva de la compraventa por el que se establecen ciertas condiciones que ambas parten deben cumplir, y por el que el comprador hace entrega de una cantidad determinada de dinero como señal o arras, y la cuál se descontará del precio total del inmueble.
¿Dónde se regula el contrato de arras?
El contrato de arras viene regulado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.454 del Código Civil. Concretamente, este artículo hace referencia a las arras penitenciarias.
¿Cuántos tipos de arras hay?
- Arras penitenciales.
Son las recogidas en nuestro ordenamiento jurídico. Tanto el comprador como vendedor pueden desistir del contrato firmado, por lo que otorga la facultad a las partes de desistimiento:
- en el caso de sea el comprador el que incumple su compromiso de adquirir el inmueble, perderá la cantidad entregada en concepto de arras o señal,
- mientras que si es el vendedor el que incumple su compromiso de transmitir el inmueble, tiene la obligación de devolver al comprador el importe entregado en concepto de arras por duplicado.
- Arras confirmatorias.
Este tipo de arras no faculta a las partes para desistir el contrato. Como su propio nombre indica, confirmar el compromiso de las partes en adquirir/vender el inmueble, por lo que se consideran un anticipo del precio final del inmueble.
- En el caso de que sea el comprador el que incumple su compromiso de adquirir el inmueble, el vendedor podrá exigir el cumplimiento del contrato. De no cumplirse, hará frente a la pérdida de las arras y a un posible pago de indemnización por daños y perjuicios.
- En el caso de que sea el vendedor el que incumple su compromiso de vender el inmueble, el comprador podrá exigir su cumplimiento, y de no cumplirse, podrá resolver el contrato y solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penales.
Su función principal es la de garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa. La cantidad fijada como arras, servirá como pena en caso de que comprador o vendedor no hagan efectivo lo pactado. Este tipo de arras no facultan a las partes a desistir del contrato, ni sirven como adelanto del precio total de compraventa. Además, el pago de las arras penales por incumplimiento no exime de la obligación de cumplir con las obligaciones, a no ser que se haya pactado lo contrario.
¿Qué debe de incluir un contrato de arras?
- Identificación de las partes. Esto es, datos personales tanto del comprador como del vendedor.
- Identificación del inmueble. Dirección, datos catastrales y cualquier tipo de información para identificar correctamente la vivienda objeto de compraventa.
- Importe de la señal. Dicha cantidad se descontará del precio final.
- Precio de la compraventa. Determinando la forma de pago.
- Determinación de si el inmueble está o no exento de cargas.
- Plazo para formalizar el contrato de compraventa o escriturar el inmueble.
- Determinación de la distribución de los gastos derivados de la compraventa.
- Tipo de contrato de arras que se establece (penitenciales, confirmatorias o penales) y consecuencias de su incumplimiento.
- Firma de ambas partes.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. Pero si es muy aconsejable. El contrato de arras es una herramienta que permite que las partes involucradas establezcan un compromiso para formalizar la compraventa. No obstante, a pesar de no ser obligatorio, es recomendable, debido a que, generalmente, la compraventa no es un proceso instantáneo, y tanto comprador como vendedor han de realizar diversas gestiones previamente a la formalización del contrato.
El contrato de arras puede aportar seguridad al comprador de que el vendedor va a formalizar la compra, y al vendedor de que el inmueble estará reservado y se mantendrán las condiciones pactadas.
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